Cuando varias personas son propietarias de un mismo inmueble —algo muy habitual entre hermanos tras una herencia— es normal que surjan dudas, bloqueos o directamente conflictos.
¿Hay que vender sí o sí? ¿Qué pasa si uno quiere quedarse la vivienda y los demás no? ¿Se pagan muchos impuestos?
Aquí es donde entra en juego una figura legal poco conocida; la extinción de condominio.
En este artículo os explicamos qué es, cómo funciona y cuándo conviene, sin tecnicismos innecesarios y con ejemplos claros.
¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción de condominio es el procedimiento legal mediante el cual se pone fin a una propiedad compartida.
En términos sencillos:
si dos o más personas son dueñas de una vivienda, la extinción de condominio permite que uno de ellos se quede con el 100 % del inmueble, mientras que los demás dejan de ser propietarios, normalmente a cambio de una compensación económica.
No es una venta.
No es una herencia nueva.
Es una forma legal de disolver una copropiedad.
¿Cuándo suele darse esta situación?
La extinción de condominio es muy común en estos casos:
- Viviendas heredadas entre hermanos
- Pisos comprados en común (parejas, familiares, socios)
- Situaciones en las que no todos quieren lo mismo: vender, alquilar o conservar
Especialmente tras una herencia, cuando varias personas pasan a ser dueñas de una misma vivienda sin haberlo elegido realmente.
¿Cómo funciona la extinción de condominio paso a paso?
1. Acuerdo entre los copropietarios
Lo ideal es que exista un acuerdo:
Por ejemplo, uno de los propietarios quiere quedarse con la vivienda y los demás aceptan salir de la titularidad.
📌 Importante: nadie puede obligar a otro a seguir en una copropiedad de forma indefinida.
2. Valoración del inmueble
Se establece el valor real de la vivienda (normalmente el de mercado).
Esto es clave para calcular correctamente la compensación y evitar problemas fiscales.
3. Compensación económica (si la hay)
Lo más habitual es que el propietario que se queda el inmueble pague a los demás la parte que les corresponde según su porcentaje.
Ejemplo sencillo:
- Dos hermanos al 50 %
- Vivienda valorada en 200.000 €
- Uno se queda el piso
👉 Compensa al otro con 100.000 €
4. Firma ante notario
La extinción de condominio se formaliza mediante escritura pública ante notario, donde queda reflejado:
- Quién se queda el inmueble
- Quién sale de la propiedad
- Si existe o no compensación económica
Después, se inscribe en el Registro de la Propiedad.
¿Siempre hay que pagar dinero?
No necesariamente.
Extinción de condominio con compensación
Es el caso más frecuente.
Uno se queda la vivienda y compensa económicamente al resto.
Extinción de condominio sin compensación
Puede darse cuando:
- Hay acuerdos familiares
- Se compensa con otros bienes de la herencia
Aunque no haya dinero de por medio, siempre debe hacerse por escrito y ante notario.
¿Qué impuestos se pagan en una extinción de condominio?
Este es uno de los mayores miedos… y también uno de los grandes mitos.
¿Tributa como una compraventa?
No.
La extinción de condominio no se considera una venta, por lo que no se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en una compraventa tradicional.
¿Hay que pagar IRPF?
En principio, no hay ganancia ni pérdida patrimonial, siempre que:
- El reparto sea proporcional
- El valor del inmueble sea el de mercado
¿Cuándo sí puede haber impuestos?
Puede haber implicaciones fiscales si:
- El valor del inmueble ha aumentado y se actualiza
- El reparto no es proporcional
- La compensación se hace con otros bienes
- La extinción es parcial
Por eso, cada caso debe analizarse de forma individual.
¿Por qué suele ser una buena opción?
Bien planteada, la extinción de condominio:
- Evita conflictos familiares
- Permite conservar la vivienda
- Simplifica el reparto de herencias
- Suele ser más económica que vender
- Aporta claridad y seguridad jurídica
Conclusión
La extinción de condominio es una solución legal, habitual y eficaz para resolver situaciones de copropiedad, especialmente entre hermanos.
No es complicada, pero hacerla bien marca la diferencia entre una operación tranquila… o un problema fiscal innecesario.
Si estás en esta situación o crees que puedes estarlo pronto, informarte a tiempo es la mejor decisión.
